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为什么说2020年宣城房价可能会出现反弹性上涨

2019年11月25日 10:01    来源:新安房产网    作者:本站编辑
核心提示:宣城最近一个月官方公布的数据是7月:纯商品住房成交均价6655元/㎡。这样看来,宣城房价不垫底,也是倒数前三名。所以这个房价,你觉得还有上涨的空间吗?

为什么说2020年下半年宣城房价可能会反弹?

这个提问,基于以下四点:

1、全国房地产还能走多久?

2、宣城市区的存房量有多少?

3、宣城市区的住宅类土地供应够吗?

4、宣城房价高吗?

另:恒大研究院的一份报告显示,58 个样本三四线城市,房价从2015年1月至2018 年 4 月,房价累计涨幅达约50%。

1、楼市还能走多久 专家说:还有10年

这个专家,不是三四五六不入流专家。

是现任职上海市政府参事的盛松成,经济学专业,之前是央行的参事。

他最近写了一篇文章《不将房地产作为刺激手段,不应与政策继续收紧画等号》。

文中讲到 2018 年房地产业对于 GDP 的贡献率,按照国家统计局的口径大概是 6.65%,但是按照他的重新估算,应该已经达到了 12.7%。

你说房地产重要吗?

他还有一个非常重要的判断:未来 12 年间,中国的住宅的总需求大概还有 140 万亿平方米左右。140 万亿平方米是什么概念?我们现在一年的商品房销售面积大概是 15 万亿平方米,包括商铺、写字楼,如果只是住宅,大概是 12 万亿平方米左右。未来 12 年有 140 万亿,意味着我们保持每年 12 万亿平方米的新建住宅销售面积,是没有问题的;同时也意味着每年商品房能保持 15 万亿元的销售额。

就算没有12年,10年之内,房地产还有保持这个速度和规模发展。

他现在的身份是上海市政府参事,不是什么可以随口乱说的在野人士。

鉴于他的影响力,他的这些论点,应该是要经过审核的。

所以,这个判断,具有一定公信力。

或者,我们姑且先认同这个看法,才能接下来,给出宣城楼市的三个问题答案。

宣城的存房量有多少

我们回答了第一个问题,再来看第二个问题。

宣城市此刻的存房量是多少?

可惜我们没有官方发布的数据。

但我们可以预测一下。

预测的结果是:宣城商品房库存去化周期在6个月以下。

原因如下:

2019年4月份,国土资源部出了一个文件,关于《2019年住宅用地“五类”调控目标》。

文件要求地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上县(县级市),根据商品住房库存消化周期(截至2019年3月),结合本地土地市场实际,切实优化住宅用地供应,实施差别化调控政策,在上年住宅用地供应分类调控目标基础上,调整确定2019年住宅用地供应“五类”(显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停)调控目标。其中,消化周期在36个月以上的,应停止供地;36~18个月的,要适当减少供地;18~12个月的,维持供地持平水平;12~6个月的,要增加供地;6个月以下的,要显著增加并加快供地。

近日,根据以上文件精神,安徽省自然资源厅发布《关于部分市和百万人口以上的县落实住宅用地五类调控目标工作提示函》。指出:住宅用地调控目标确定为“第二类增加”的合肥市、亳州市、阜阳市、淮南市、马鞍山市、宣城市、黄山市及肥东县,要加快供地节奏。

直接体现于宣城楼市的,就是住建委发布的《2019年9月份房地产市场月度快报》,快报称:10月下旬,宣城第四季度要进一步加快房地产用地供应节奏,尤其对供应偏紧的东部片区,进一步加大供应规模,稳定明年市场预期。

而根据2019年住宅用地“五类”调控目标,需要加快供地的,商品房库存去化周期在6个月以下。

为此,作者统计了2019年截止10月各大楼盘住宅房源数量,此数据为市场预估数据,不等于项目真实数据。

公园里 200套

爱家华城 1450套

东方国际 200套

府山东郡 884(未开盘)

宣城桃花源:合院190套 洋房:1200套

恒大翡翠华庭:800套

恒大悦澜湾:3075户(未开盘)

新华御府:754户

世茂云锦:1060户(未开盘)

祥生云境:1060户(未开盘)

国投皖投天下名筑:600套

2019年的土地供应

土地供应不足,往往会导致房价的压力。

2019年宣城市区的供地,被官方认为:需要加快用地供应节奏。

尤其对供应偏紧的宣城东部片区,进一步加大供应规模,稳定明年市场预期。同时,结合近两年市场需求,提前谋划并制定宣城市本级2020年度经营性国有建设用地使用权储备、供应计划。

△1-10月宣城市区地块成交信息

△1-10月宣城市区地块成交信息

2019年1-10月,宣城市区总计成交土地9宗,1021.66亩,平均成交地价339.98万元/亩 ,成交总价347344.39万元。

11月,宣城无土地成交,也未公布12月的供应计划。

所以说好的第四季度土地加快供应,并没有如期到来。

接下来只有等这2020年度经营性国有建设用地使用权储备、供应计划的发布。12月集中供地的可能性很小。

但2020的供地,解决不了2020年的楼市。

所以,从2019年的土地供应来看,2020年的宣城楼市依旧会存在房源紧俏的状况。

宣城房价高吗?

根据宣城房管局2019年各月的月报,都持一个观点:宣城住房价格保持稳定。

虽然宣城市民对宣城房价诸多怨言,但从实际数据来看,宣城房价在省内同期属于较低水平。

那我们看一下安徽省各地市的具体房价:

2019年10月17城市房价地图

2019年10月17城市房价地图

2019年10月,16城市房价排行中,合肥住宅均价较高,均价16562.6元/㎡,环比下跌0.1%,同比上涨10.1%。

此外,均价在1万+的城市依然还是有芜湖,10月芜湖均价呈现上涨趋势,均价10490.0元/㎡,环比上涨0.4%,与去年同期的9989.0元/㎡相比,上涨5.0%。

除了合肥、芜湖,16城市中均价位居第三位的城市是滁州,10月滁州成交均价8560.0元/㎡,环比上涨4.0%,同比上涨22.5%。另外,安庆、马鞍山房价也来到了“8字头”,分别是:8290.0元/㎡、8070.0元/㎡。

其他城市均价则在6000-8000元/㎡之间,其中均价在“7字头”的城市有黄山、蚌埠、阜阳、池州4个城市。值得注意的是,10月份在16个城市中黄山房价环比涨幅高达11.5%,相对较高,同比上涨5.2%。

整体来看,10月份淮南均价6237.3元/㎡垫底全省,环比下跌1.7%,同比上涨17.2%。

宣城最近一个月官方公布的数据是7月:纯商品住房成交均价6655元/㎡。

这样看来,宣城房价不垫底,也是倒数前三名。

所以这个房价,你觉得还有上涨的空间吗?

但是,这个但是很重要,这个上涨的背景是,必须是政策上的放松。

另一个但是,就是政策不可能一直保持收紧吧?

不过,购房者别怕也别担心,任何事物的发展,都是有高有低,有起有落,唯一不变的只有变化。

一切看似末日的,终将被证明只是过程。


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